İnşaat sektörüne ilişkin en çok merak edilen konular arasında kentsel dönüşüm kavramı yer alır. Teknik boyutlarının yanı sıra hukuki boyutları da olan kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun uyarınca uygulanan bir süreçtir. Bir ülkenin bütün şehirlerinin önemli bölgelerinde kentsel dönüşüm ihtiyacı hissedilebilir. Türkiye de bu anlamda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yoğun olarak yaşandığı bir ülkedir. Durum böyle olunca kentsel dönüşüm nedir, kentsel dönüşüm nasıl yapılır ve kentsel dönüşüm fiyatları gibi pek çok konuda soru işaretleri ortaya çıkar.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, bir ülkedeki şehir ve köylerde yer alan ve risk teşkil eden yapıların, güvenli bir şekilde yeniden inşa edilmesi sürecidir. Yasal çerçevede belli durumlarda zorunluluk haline gelebilen kentsel dönüşüm süreçleri, devlet desteği ile gerçekleştirilir. Devletin bu anlamda sunduğu destekler; yapım kredisi ve kira desteği gibi finansal avantajların yanı sıra harç ve vergi avantajlarını da beraberinde getirir. Kentsel dönüşüm; söz konusu bölgede güvenli bir yaşam alanı tesis etmenin yanı sıra ekonomik açıdan ilerlemeye ve kaçak yapılaşmayı engellemeye katkı sağlamak için sürdürülen bir süreçtir. Toplum açısından faydalı bir süreç olan kentsel dönüşüm, şehirlerdeki ve köylerdeki yapılar ile ortak yaşam alanları deprem başta olmak üzere yapıları tehdit edebilecek olan bütün risklere karşı korur.
Kentsel dönüşüm genellikle şu koşullar altında uygulanır;
● Riskli toprak zemini
● Depremde hasar görmüş, göreceği düşünülen ve yıkım kararı alınmış yapılar
● Heyelan gibi zemin kayması sonucu oluşan doğal afetlerde zarar görmüş yapılar
● Şehir düzenini bozan eski yapılar
● Terk edilmiş kullanılmayan yapılar
Kentsel Dönüşüm Hangi Alanlarda Yapılır?
Kentsel dönüşümün uygulanacağı alanlar; Bakanlar Kurulu kararının tespit ettiği ve “Riskli Alan” olarak belirlediği bölgeleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kararıyla belirlenen rezerv yapı alanlarını kapsar. Kentsel dönüşümün öncelikli amacı güvenlik olduğu için uygulamanın gerekliliğinin tespitinde ön plana çıkan faktörler; bölgenin zemin yapısı, deprem riski ve yapılaşmanın niteliği gibi unsurlardır. Can ve mal güvenliği açısından risk teşkil eden bölgelerin kentsel dönüşüme ihtiyacı vardır ve böyle bölgelere “Uygulama Alanı” denir.
Kentsel dönüşüm alanında yaygın olarak kullanılan bir diğer kavram da “Yerinde Dönüşüm” kavramıdır. Bu kavram, kentsel dönüşüm projelerinin kapsadığı müstakil yapılar için kullanılır. Yerinde dönüşüm süreçlerinde söz konusu yapı yıkılır ve yapının bulunduğu arsanın mevcut imar yapısı korunarak eski yapının yerine yenisi inşa edilir.
Riskli Yapılar Nasıl Tespit Edilir?
Yapıların riskli olup olmadığını inceleyen ve bakanlığa bağlı olarak çalışan risk tespit kuruluşları, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma/hasar riski teşkil eden yapıları “riskli yapılar” olarak nitelendirir. Bu yapılaşmaların yoğun olduğu bölgelerde büyük bir kentsel dönüşüm projesi öngörülür ve uygulanır. Risk tespiti mal sahiplerinin ilgili kurumlara müracaat etmesiyle uygulanabileceği gibi eğer herhangi bir başvuru olmazsa bakanlık tarafından ya da ilgili belediyeler tarafından gerçekleştirilebilir. Riskli olarak tespit edilen yapıların yıkılması, kanuni olarak mecburidir. Ayrıca söz konusu yapının sahibinin de on beş gün içinde bu karara itiraz etme hakkı vardır. Risk tespitine karşı yapılacak olan itirazlar bakanlığa iletilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?
Bu tür yapılandırma projeleri çevre ve şehirciliği kapsadığı için bazı şartlar gerektirmektedir.Kentsel dönüşüm projesi için ve devlet desteği alabilmek için en önemli şartlardan biri yapının riskli bir zeminde ya da riskli, yıkılmak üzere olduğu raporunun alınması gerekir. Bu
rapor bilirkişi ve uzman kişiler tarafından binanın hasar ve risk tespitinin yapılması ardından ilgili makam tarafından, maliklere iletilir. Kentsel dönüşümün diğer önemli şartı ise; projenin mevcuttaki imar yönetmeliğine göre yapılmasıdır. Kentsel dönüşüm projesi için ya da bulunduğunuzun konutun kentsel dönüşüm içerisinde olup olmadığını merak ediyorsanız, E-devlet üzerinden kentsel dönüşüm sorgulama ile öğrenebilirsiniz.
Yenilikçi tarzda binalar ve güvenilir satış için kendi alanında markalaşan Karem Yapı’nın devam eden konut projelerini inceleyebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Nasıl Yapılır?
Bir projenin kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilebilmesi için devletin o projenin imar değişikliğine izin vermiş olması gerekir. Projelerin taşıması gereken niteliklerle ilgili süreci mal sahipleri yönetebileceği gibi diledikleri takdirde müteahhitlere bu sürecin yönetimi hakkında vekalet verebilirler. Kentsel dönüşüm projesini hayata geçirmek isteyenler ilk olarak Tapu ve Kadastro İmar Müdürlüğüne başvurarak yapılarına ait gerekli prosedürleri başlatmalıdır. Projenin netleştirilmesinin ardından dairelerin sahipleri veya arsanın ortaklarının hep birlikte sözleşme imzalaması gerekir.
Kentsel dönüşüm süreci şöyle işlemektedir;
● Öncelikle, binanın depreme karşı dayanıklı olup olmadığının tespitinin yapılması gerekir.
● Binanın risk analizinin yapılabilmesi için, bakanlıkça yetkilendirilmiş firmalara kat malikleri tarafından yetki verilir.
● Yetkili firma tarafından hazırlanan riskli yapı raporu Bakanlık tarafından onaylanması akabinde, bakanlık tarafından, ilgili tapu müdürlüğüne, yapının riskli olduğunun maliklere bildirilmesi istenir.
● İlgili tapu müdürlüğü tarafından, maliklere durum tebliğ edilir, 15 gün içerisinde itiraz edilmez ise, riskli yapı durumu tapuya şerh edilir.
● Şerhin akabinde, ilgili belediye tarafından, maliklerden 60 günlük süre içerisinde binayı tahliye etmeleri ve ardından da yıkım işlemine başlanılması istenir.
● Riskli yapının onayı sonrasında, süreçle paralel olarak, kat malikleri kurulu toplanarak, binanın yıkımı ve beraberinde Müteahhitle yeniden yapımı için karar alınması sağlanır.
● Binanın riskli yapı kararı ile yıkılıp yeniden yapılması için 3’te2 oy katılımı yeterlidir. Kalan 3’te 1 lik pay ile anlaşılamaması halinde, bu payın satın alım süreci bakanlık tarafından başlatılır.
● Oy birliği veya satış işleminin tamamlanması akabinde, Müteahhit projeye uygun olarak yapı ruhsatını alarak inşaata başlar.
● İnşaatın tamamlanması ve iskanın da alınması sonrasında kentsel dönüşüm süreci tamamlanmış olur.
Kentsel dönüşüm projelerini hayata geçirmeden önce kentsel dönüşüm prosedürleri, kentsel dönüşüm kredisi ve kentsel dönüşüm m2 fiyatları gibi konularda daha detaylı bilgiye sahip olmanızda yarar var.
Karem Yapı’nın kentsel dönüşüm projeleri hakkında detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.